Изменения в земельном кодексе

Результатом законотворческой деятельности 2014 года стала практически полная замена норм Земельного кодекса РФ, что позволяет говорить о впервые проведенной земельной реформе за последние 14 лет. В большинстве своем эти изменения уже вступили в силу с 01 марта 2015 года, однако закон, вносящий изменения в порядок изъятия земель, вступит в силу с 01 апреля 2015 года.
   Применительно к интересам бизнеса новации земельного законодательства состоят в следующем:

Федеральные земли будут переданы муниципалитетам

Введенная в Земельный кодекс Глава V.5 регулирует основания и порядок передачи федеральных земель в муниципальную собственность. Огромный массив земельных участков федеральной собственности перейдет в собственность муниципальную, за исключением тех участков, которые необходимы для размещения федеральных объектов.

Таким образом, в экономический оборот будет введено большое количество земельных участков. После передачи в муниципальную собственность муниципалитет сможет выставить их на торги или отвести под муниципальные объекты.

 

Процедура предоставления муниципальной земли значительно упрощена

Существовавшая до земельной реформы процедура предоставления земельных участков из государственной собственности была непрозрачна, перегружена различными согласованиями и могла длиться до 3-х лет.

Новая система имеет детально прописанные процедуры с конкретными, довольно небольшими сроками, которые в целом не должны превышать 3-х месяцев.

Подготовка и согласования акта выбора земельного участка в настоящее время не требуется. Вся необходимая информация, касающаяся того, какой объект недвижимости можно построить на конкретной территории содержится в правилах землепользования и застройки данной территории.

Информацию о свободных земельных участках органы обязаны публиковать на официальных сайтах. Заинтересованное лицо может видеть, на какие участки оно может претендовать, и, соответственно, можно выбрать участок исходя из возможных параметров застройки в соответствии с правилами землепользования. Выбрав земельный участок, нужно подать заявление с требованием выставить его на продажу.

Если участок не сформирован, не поставлен на кадастровый учет и нет утвержденного проекта межевания территории, то заявитель разрабатывает схему его расположения на кадастровом плане, которую органы местного самоуправления обязаны согласовать в течение 30 дней. Затем муниципальные органы должны объявить и продаже и провести торги, при наличии хотя бы двух претендентов. Начальная цена земельного участка на торгах соответствует кадастровой стоимости земельного участка.

 

При нарушении сроков строительства можно потерять и земельный участок, и недостроенный объект недвижимости

Поправки, внесенные в Гражданский кодекс РФ в рамках земельной реформы, касаются застройщиков, которые возводят объекты недвижимости на арендованной у государства или муниципалитета земле.

Перечень оснований прекращения права собственности дополнен новым пунктом — отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия до­говора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственнос­ти. Порядок такого отчуждения урегулирован новой ст. 239.1 ГК РФ. Отчуждение возможно при следующих условиях:

- строительство объекта не завершено к моменту прекращения договора аренды земельного участка, на котором такой объект возведен;

- земельный участок был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и строительство этого объекта также не было завершено в срок;

- нарушение срока строительства объекта не связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект;

- отчуждение не запрещено законом (заметим, что этой оговорки в первоначальной версии законопроекта не было).

Решение об отчуждении объекта незавершенного строительства принимает суд на основании требования о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, заявленного органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком.

Если публичные торги будут признаны несостоявшимися, объект незавершенного капстроительства может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Однако указанные нормы не работают в отношении строительства на земельных участках, договор аренды которых заключен до 1 марта 2015 г.

В случаях, когда право собственности на объект незавершенного строи­тельства или право аренды земельного участка были соответственно зарегистрированы или предоставлены до 1 марта 2015 г., собственник объекта незавершенного капстроительства вправе приобрести земельный участок, на котором расположен объект, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14—39.17 ЗК РФ. Это правило работает, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников незавершенного строительством объекта по данному основанию.

 

Комплексное освоение территории может быть ориентировано не только на строительство жилья

В рамках земельной реформы Градостроительный кодекс РФ дополнен новой ст.46.4, регулирующей правила заключения договора о комплексном освоении территории. В ранее действовавшей редакции кодекса было предусмотрено лишь комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Теперь ограничений по цели освоения территории нет, что позволит получить в данном порядке участки также и для других видов строительства, например транспортного или социального. Соответствующие поправки внесены и в Земельный кодекс РФ.

В предмет договора о комплексном освоении территории входят, впрочем как и ранее, подготовка документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (п. 1 ст. 46.4 ГрК РФ).

Земельная реформа во многом изменила и отношения, связанные с предоставлением земли физическим лицам, именно эта тема будет предметом следующего обзора изменений законодательства.